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Informationen zu Schulraumplanung, Gebäudeanalyse, Fussballplatzsanierung,

Parkplätze Fussballplatz, Nutzungsplanung

 

Das Kindergartenprovisorium wird in den nächsten Tagen (Anfangs Juni) auf dem Hartplatz zwischen der Mehrzweckhalle Mitteldorf (MZH), dem Kiesparkplatz und dem Spielplatz angeliefert und installiert. Sodass nach den Sommerferien eine dritte komplett eingerichtete Kindergartenabteilung zur Verfügung steht. Nötig wird das Provisorium, da im Sommer 2020 58 Kinder den 1. und 2. Kindergarten besuchen und max. 25 Kinder pro Klasse erlaubt sind. Auch in den nächsten Jahren erwarten wir keinen Rückgang der Kinder und die Zahlen zeigen sich mit 42 bis 55 Kinder im Kindergarten konstant hoch. So ist auch ein vorübergehendes Provisorium ohne Folgelösung keine Option und der Schulraum muss ausgebaut werden. Der Gemeinderat hat daher im Herbst 2019 eine Analyse des bestehenden und zukünftig benötigten Schulraums (die nächsten 15 Jahre) einem versierten Schulraumplanungsbüro in Auftrag gegeben. Dieses prüfte 3 Varianten für die Erweiterung des Schulraums: eine komplette Rochade, ein Umbau und ein Neubau. Die einzelnen Varianten werden im Bericht Schulraumplanung Zeiningen, Phase 2, Lösungskonzeption vom 09. März 2020 (siehe unter Dokumente) detailliert beschrieben; hier ein Kurzbeschrieb:

 

Rochade

Bei der Rochade würde kein zusätzlicher Schulraum gebaut werden. Die bestehenden Gebäude Brugglismatt 1 und 2 sowie das Schulhaus Mitteldorf würden durch neue Anordnung der Räume effizienter genutzt werden. Dabei würde jedoch das Büro und Aufenthaltszimmer des Hauswartteams ins UG verschoben, der «Kiosk» welcher bei Sportanlässen genutzt wird müsste verkleinert werden und die jetzige Aula im Brugglismatt 1 würde ins Mehrzweckgebäude verschoben. Auch müssten verschiedene Schulzimmer verkleinert werden und es könnte kein Musikunterricht während dem Schulunterricht durchgeführt werden. Die Zimmergrössen der Kindergartenräume wären zudem am unteren Limit der kantonalen Richtlinien. Vorteil dieser Variante wäre, dass kein zusätzliches Gebäude gebaut werden müsste, und die Landreserven erhalten blieben. Die Schule bliebe weiterhin an beiden Standorten erhalten. Optional könnte bei dieser Variante die Mehrzweckhalle an die Turnhalle Brugglismatt 2 angebaut werden.

 

Umbau

Bei dieser Variante würde die Mehrzweckhalle komplett ausgehöhlt und Schulräume für den 1. Zyklus (Kindergarten bis 2. Klasse) auf zwei Stockwerken eingebaut. Das Schulhaus Mitteldorf würde weiterhin als Schulraum genutzt werden. Die verlorene Mehrzweckhalle würde mit einem Anbau an die Turnhalle Brugglismatt 2 kompensiert werden. Auch in dieser Variante wären die Grössen der Kindergartenräume am unteren Limit der kantonalen Empfehlungen.

 

Neubau

Bei dieser Variante würde auf der gemeindeeigenen Parzelle am Friedhofweg/Brugglismattweg (Parz. 143) ein neues zwei stöckiges Schulgebäude erstellt und der 1. Zyklus untergebracht werden. Auch in dieser Variante ist ein Anbau der Mehrzweckhalle an die Turnhalle Brugglismatt 2 angedacht. Somit wäre die Schule Zeiningen an einem Standort zusammengefasst und im Schulhaus Mitteldorf nur noch die Bibliothek untergebracht. Die heutige Mehrzweckhalle würde nicht mehr benötigt werden und könnte mit dem Spielplatz und dem Kiesparkplatz für 2.3 – 3.4 Mio. verkauft werden. Diese Variante ist die einzige, welche nicht nur Ausgaben versursacht, sondern auch Einnahmen generieren kann. Faktisch wird der Standort der Schule im Mitteldorf aufgehoben und etwas Neues könnte entstehen. Die zukünftige Nutzung des Schulhauses Mitteldorf muss noch vom Gemeinderat diskutiert werden (Sommer 2020).

 

NEU Aufstockung

Um genügend Schulraum zu erhalten, müsste bei einer Aufstockung des Schulhauses Brugglismatt 2 das Gebäude um 2 Stockwerke erweitert und das Brugglismatt 1 müsste im EG angebaut werden. Ob eine Doppelaufstockung statisch möglich ist, wurde nicht geprüft. Als alternative wurde auch eine Variante einer einfachen Aufstockung des Brugglismatt 2 mit Erweiterungsbau auf dem jetzigen Pausenplatz geprüft. Dadurch würde der Pausenplatz mehrheitlich wegfallen und müsste auf der Südseite des Brugglismatt 1 neu erstellt werden.

 

NEU Fazit

Alle Varianten sind bis Schuljahr 2023/2024 umsetzbar. Das Schulraumplanungsbüro hat die Varianten anhand eines vorherig festgelegten Rasters sachlich und wertneutral bewertet. Grosses Gewicht erhielten dabei die Kosten (3-fach Gewichtung). Dabei erhielt die Variante Rochade 30 Punkte, der Umbau 35 Punkte, der Neubau 39 Punkte.

 

Die Variante Neubau wurde anschliessend den beiden Varianten Aufstockung gegenübergestellt. Der Neubau erhielt dabei 45 Punkte, die Doppelaufstockung 24 und die einfache Aufstockung 30 Punkte. Die Gewichtungen wurden bei allen Varianten gleich angewendet.

 

Für die Erarbeitung der Varianten hat sich eine Arbeitsgruppe, bestehend aus Mitgliedern der Schule und der Gemeinde Zeiningen, gebildet. Sowohl der Gemeinderat als auch die Schulpflege sehen die Variante Neubau als die zielführendste von allen. Damit würde nicht nur der räumliche Engpass der Schule mittelfristig behoben, sondern auch für die sehr sanierungsbedürftige Mehrzweckhalle eine Lösung gefunden. Die Lehrerschaft sowie die Vereine konnten sich in 2 Workshops zu dem Projekt einbringen.

 

NEU Kosten

Die Kosten für die verschiedenen Varianten präsentieren sich wie folgt (+/- 25 % Kostengenauigkeit):

 

Rochade                          4.5 Mio. (inkl. MZH von CHF 1.1 Mio.)

Umbau                             5.9 Mio.

Neubau                            7.9 Mio.*

Doppelte Aufstockung       9.9 Mio.

Einfache Aufstockung        8.0 Mio.

 

*Stand 17. Juni 2020. Bei der neueren Kostenschätzung wurden zusätzlich Parkplätze im Gebiet Ännermatt und Umgebungsarbeiten eingerechnet. Dafür fielen Kosten für den Rückbau/Abbruch MZH Mitteldorf raus. Gemäss Bericht vom 09. März beliefen sich die Kosten für den Neubau auf CHF 7.2 Mio.

 

Finanzplan

Die Tragbarkeit der verschiedenen Varianten wurde auf Basis des Finanzplans der Rechnung 2019 und des Budgets 2020 geprüft und wird im Sommer mit dem neuen Budget 2021 aktualisiert. Aktuell verändert sich die Verschuldung wie folgt:  

Rochade höchste Verschuldung im 2023 mit CHF 3'200 pro Kopf
Umbau  höchste Verschuldung im 2023 mit CHF 3'800 pro Kopf
Neubau höchste Verschuldung im 2023 mit CHF 4’600 pro Kopf
  -> Nach Verkauf Mitteldorfareal (ohne Schulhaus Mitteldorf): Verschuldung sinkt auf CHF 3’400 (2025)
Einfache Aufstockung

höchste Verschuldung im 2023 mit CHF 4'700 pro Kopf

Doppelaufstockung

höchste Verschuldung im 2023 mit CHF 5'500 pro Kopf

 

Aussicht bis 2030

Die Nettoverschuldung pro Kopf entwickelt sich bis 2030 (Planungshorizont) wie folgt:    

Rochade Verschuldung mit CHF 1'600 pro Kopf
Umbau Verschuldung mit CHF 2'500 pro Kopf
Neubau Verschuldung mit CHF 2'300 pro Kopf
Einfache Aufstockung Verschuldung mit CHF 2'300 pro Kopf
Doppelaufstockung Verschuldung mit CHF 3'100 pro Kopf

 

In den vorstehenden Zahlen sind sowohl der Neubau der Mehrzweckhalle am Standort Brugglismatt als auch die Sanierung des Fussballplatzes berücksichtigt. Unter diesen Umständen und mit der Tatsache, dass sich die Verschuldung ab 2023 wieder reduziert, ist der Gemeinderat überzeugt, dass sich die finanziellen Aufwände lohnen, diese zur Standortattraktivität beitragen und die Investitionen auch mittelfristig tragbar sind. Der aktuelle Finanzplan (Stand Frühling 2020) mit den geplanten Investitionen kann unter den Dokumenten heruntergeladen werden. Auch die Nettoverschuldung pro Kopf ist unter den Dokumenten zu finden.

 

Weiteres Vorgehen

Nach Vorliegen der weiteren Variante Aufstockung wird die Arbeitsgruppe nochmals die Varianten Aufstockung vs. Neubau prüfen und sich für eine der beiden entscheiden. An der verschobenen Sommergemeindeversammlung am 1. September 2020 wird dann ein Planungskredit (für Kosten Studienauftrag und Vorprojekt) unterbreitet werden. Gemäss Submissionsdekret des Kantons Aargau sind Bauaufträge ab CHF 500'000.00 öffentlich auszuschreiben. Daher hat sich der Gemeinderat Zeiningen entschieden, einen Studienauftrag gemäss SIA Normen durchzuführen. Der Vorteil davon ist, dass ein Ideenwettbewerb durchgeführt wird und eine Jury aus Vertretern der Gemeinde, der Bevölkerung und Fachexperten (Architekten) die eingegebenen Projekte beurteilen wird. Nach Durchführung des Studienauftrags wird mit dem Siegerteam ein Vorprojekt (+/- 15 %) bis im Frühling 2021 ausgearbeitet, damit an der Sommergemeindeversammlung oder an einer ausserordentlichen Gemeindeversammlung im 2021 der Baukredit (für Kosten Bauprojekt und Baukosten) beantragt werden kann. Ein Dokument mit Erläuterungen der verschiedenen Möglichkeiten einer öffentlichen Ausschreibung sowie die Kostenschätzung für die Planung finden Sie ebenfalls untenstehend.

 

Einbezug Bevölkerung

Nebst den zur Verfügung gestellten Unterlagen wird das Projekt am 12. August 2020 um 19.00 Uhr, in der MZH Mitteldorf allen interessierten Personen vorgestellt und Fragen beantwortet.

Zudem wird die Möglichkeit bestehen, dass einzelne Personen beim Studienauftrag als Jurymitglied mitwirken können. Im Verlauf des Sommers wird der Gemeinderat die Einladung zur Mitwirkung mit den Details publizieren und eine beschränkte Anzahl aussuchen. Aufgrund des sehr engen Zeitplans ist es nicht möglich, mit den organisatorischen Vorbereitungsarbeiten bis nach der Gemeindeversammlung zuzuwarten. Alle Vorbereitungsarbeiten werden natürlich unter Vorbehalt der Zustimmung der Gemeindeversammlung gemacht.

 

Gebäudeanalyse

Im Herbst/Winter 2019 hat der Gemeinderat aufgrund der Ist-Analyse der Schulgebäude eine Gebäudeanalyse für die Gemeindeliegenschaften in Auftrag gegeben. Daraus ist ersichtlich, dass 7 der total 10 Liegenschaften in einem mittel bis guten Zustand sind und 3 Liegenschaften schlecht bis sehr schlecht sind. Als dringend sanierungsbedürftig sind wie bereits bekannt die Mehrzweckhalle sowie das Schwesternhaus. Beim Kägihaus (Kirchweg 24) kam die Analyse gar zum Schluss, dass diese Liegenschaft nicht mehr bewohnbar ist und sofort saniert resp. abgerissen werden muss. Der Gemeinderat hat daher Sofortmassnahmen getroffen und die bisher wohnhafte Familie in einer anderen Liegenschaft untergebracht. Die Analyse zeigt jedoch auch, dass bei den übrigen 7 Liegenschaften laufend Investitionen getätigt werden müssen, damit diese in 10 Jahren nicht auch in einem schlechten Zustand sind. Die Grafiken dazu können unter den Dokumenten heruntergeladen werden.

 

Eigentlich wäre an der diesjährigen Klausursitzung im März 2020 geplant gewesen, eine Strategie für den Gebäudeunterhalt zu entwickeln. Da jedoch das Corona-Virus eine physische Sitzung nicht möglich machte, beschränkte sich die Klausur auf die Strategie des Schulraumes. Betreffend den Gebäuden wird die Sitzung sobald als möglich (voraussichtlich Sommer 2020) nachgeholt.

 

Sanierung Fussballplatz/Parkplätze/Nutzungsplanung

Ebenfalls pendent resp. an den Gemeinderat zurückgewiesen ist die Sanierung des Fussballplatzes. Der Auftrag lautete, dass erst die Hochwasserschutzmassnahmen ausgeführt werden sollen und das Projekt anschliessend nochmals geprüft werden soll. Die Problematik mit der Parkplatzsituation beim Fussballplatz ist nach wie vor nicht gelöst. Daher wurden im 2017/2018 drei Varianten für die Realisierung von 40 Parkplätzen geprüft und an der Gemeindeversammlung vom 15. Juni 2018 vorgestellt. Es wurde klar bestätigt, dass zwei der geprüften Varianten von Parkplätzen beim Fussballplatz Unter Reben nicht realisiert werden können (Variante grün und blau), da die Eigentümer ihr Land für Parkplätze nicht zur Verfügung stellen. Auch der Eigentümer der Parz. 1006 (Variante gelb) stellte klar, dass er ein Teilstück des Grundstückes für Parkplätze der Gemeinde Zeiningen nicht verkaufen wird. Der Gemeinderat hat daher die Option geprüft, dass ein Teilstück der Parz. 1006 (Variante gelb) für die Parkplätze bis zur Revision der nächsten Nutzungsplanung (in ca. 10-15 Jahre) gemietet werden kann. Bei der Prüfung wurde jedoch festgestellt, dass hohe Zusatzkosten von der Gemeinde getragen werden müssten: der Rebbergbach, welcher entlang der Zufahrtsstrasse zum Clubhaus verläuft und auf der Parz. 1006 liegt, muss bei Erstellung der Parkplätze zwingend geöffnet, eine zusätzlich Überfahrt muss erstellt, der Gewässerabstand eingehalten und die Kosten für die Sanierung eines Teils der ehemaligen Fischzuchtbecken müssten durch die Gemeinde übernommen werden. Aufgrund der unglücklichen Folgekosten hat sich der Gemeinderat entschieden, eine weitere Variante (Variante 4) zu prüfen: die Erstellung der Parkplätz auf der gemeindeeigenen Parzelle (Nr. 1056) beim Clubhaus. Bei dieser Variante ist jedoch klar, dass der Südzubringer nicht erstellt werden kann, da der Platz für die Parkplätze nötig wird. Total können 24 normgemässe Parkfelder erstellt werden. Der Platz würde mit einem dichten Belag versehen. Somit muss das Platzwasser gesammelt und abgeleitet werden. Die technische Ausführung dazu ist nicht ganz einfach umzusetzen. Daher wurde beim Kanton Aargau eine Voranfrage für die Entwässerung des Platzes in den Bach (wie bereits heute) angefragt. Der Kanton beurteilte die Ausführung der Parkplätze und deren Entwässerung als bewilligungsfähig und das Projekt ist somit realisierbar. Die Variante 4 wurde zudem nach VSS Norm 40 281 (Parkieren, Angebot an Parkfeldern für Personenwagen) geprüft. Optimaler Weise müssten mindestens 28 Parkplätze zur Verfügung stehen (für Besucher und Spieler). Die Diskrepanz von 4 Parkplätzen zur geplanten Umsetzung zur VSS Norm sieht der Gemeinderat als vertretbar und wirtschaftlich sinnvoll an.

 

Kosten Parkplätze

Die Variante 4 fällt mit rund CHF 360'000.00 gegenüber der Variante auf der Parz. 1006 für CHF 490'000.00 (Kostengenauigkeit +/- 20 %) einiges günstiger aus und ist auch nicht befristet. Die Variante gelb ist somit wirtschaftlich nicht mehr vertretbar und wurde vom Gemeinderat verworfen.

 

Der Gemeinderat unterstützt eine Sanierung des Fussballplatzes nach wie vor. Der Gemeinderat hat sich daher mit Einverständnis des FC Zeiningen entschieden, den Verpflichtungskredit für die Sanierung des Fussballplatzes und der Erstellung der Parkplätze an der Wintergemeindeversammlung 2021 zu beantragen. Gleichzeitig soll dann auch die Verlegung der Wasserleitung vom Fussballfeld in die Zufahrtsstrasse des Clubhauses verlegt werden. Der Verpflichtungskredit dafür wurde durch die Gemeindeversammlung bereits genehmigt. Auch diese Kosten sind im Finanzplan berücksichtigt. Die Berechnung der Parkplätze sowie ein Plan mit den verschiedenen Varianten finden Sie unter den Dokumenten.

Dokumente

Name
Bericht Schulraumplanung Zeiningen, Phase 2, Lösungskonzeption vom 09. März 2020 Download 0 Bericht Schulraumplanung Zeiningen, Phase 2, Lösungskonzeption vom 09. März 2020
Gebaudezustand 2020 Download 1 Gebaudezustand 2020
Gebaudezustand 2030 Download 2 Gebaudezustand 2030
Empfehlungen Planerwahlverfahren Download 3 Empfehlungen Planerwahlverfahren
Finanzplan Stand Frühling 2020 Download 4 Finanzplan Stand Frühling 2020
Plan Parkplätze Variante 4 Download 5 Plan Parkplätze Variante 4
Berechnung Anzahl Parkplätze nach Norm Download 6 Berechnung Anzahl Parkplätze nach Norm
Verfahrenskosten Studienauftrag Download 7 Verfahrenskosten Studienauftrag
Ergebnisse Machbarkeitsstudie Schulraumplanung Download 8 Ergebnisse Machbarkeitsstudie Schulraumplanung
Vergleich Varianten pro Kopf Verschuldung Stand 17.06.2020 Download 9 Vergleich Varianten pro Kopf Verschuldung Stand 17.06.2020
Handlungsbedarf 1. Phase Schulraumplanung Download 10 Handlungsbedarf 1. Phase Schulraumplanung
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